A Due Diligence (DD) no imobiliário não é apenas uma "verificação de documentos" é o momento onde cada investidor, decide se o negócio é uma oportunidade real ou um passivo disfarçado. No modelo utilizado por Kerocuidados Home, de compra e venda (fix & flip ou buy-to-hold), uma falha aqui destrói a margem de lucro de qualquer investimento antes sequer de começar a obra.
Como especialista no mercado imobiliário, deixamos aqui uma análise crua de como se deve implementar este processo antes de investir ou adquirir imóveis.
1. Os Três Pilares da Due Diligence Estratégica
Para uma empresa de investimento, a DD divide-se em três frentes que devem correr em paralelo:
A. Jurídica e Documental (O "Pode-se vender?")
Certidão de Teor: Verificar ónus, hipotecas ou penhoras.
Caderneta Predial: Cruzar as áreas fiscais com as áreas reais. Se houver discrepância, vais ter problemas no financiamento ou na venda futura.
Direito de Preferência: Essencial em zonas históricas ou reabilitação urbana. Ignorar isto pode anular a venda meses depois.
Licenciamento: O imóvel é para habitação ou serviços? Se vais converter um armazém em loft, a DD começa na viabilidade da Câmara Municipal.
B. Técnica e Estrutural (O "Vale a pena recuperar?")
Não confies no "parece bom". Precisas de um perito que avalie:
Patologias invisíveis: Humidade ascendente, integridade da placa/vigas e estado das infraestruturas (água/eletricidade).
Estimativa de CAPEX: O custo de reabilitação tem de ser validado na DD para ajustar o teu lance final.
C. Comercial e de Mercado (O "O algoritmo vai aceitar?")
Análise de Saída (Exit Strategy): Qual é o preço por m2 real da zona (não o de anúncio, mas o de transação)?
Liquidez: Quanto tempo demora a vender naquela rua específica?
2. Como implementar um Processo de "Filtro Rápido"
Uma empresa de investimento não pode perder 2 semanas em cada imóvel que aparece. Deve criar um sistema de Funil de Due Diligence:
| Fase | Ação | Objetivo |
| Nível 1: Red Flags | Análise rápida de Caderneta e Google Maps. | Eliminar 80% dos negócios inviáveis em 15 minutos. |
| Nível 2: Visita Técnica | Orçamentação rápida e verificação de vizinhança. | Validar se os números de lucro (ROI) sobrevivem à realidade. |
| Nível 3: Deep Dive | Verificação de atas de condomínio, licenças e histórico jurídico. | Assinar o CPCV com risco quase zero. |
3. Pontos Cegos e Falhas Comuns (O Desafio)
Aqui estão as falhas onde a maioria dos investidores perde dinheiro:
Otimismo no Condomínio: Ignorar as atas do condomínio é um erro fatal. Se houver uma obra de fachada aprovada de 60.000€ para o próximo ano, a tua margem de lucro no flip acabou de evaporar.
Confiar no Vendedor: O "está tudo legalizado" é a frase mais perigosa do mercado. Verifica sempre se as alterações feitas no imóvel constam na planta original da Câmara. Se não, o teu comprador final pode ter o crédito habitação recusado.
Subestimar a Burocracia Local: Cada Câmara Municipal tem o seu ritmo. Se o teu modelo de negócio depende de uma licença de utilização rápida, a tua DD deve incluir falar com um técnico da autarquia antes de comprar.
4. Oportunidade que podes estar a ignorar
Due Diligence de Vizinhança e Social: Muitos investidores olham para o prédio, mas não para o que vai acontecer ao lado. Existe algum projeto de construção aprovado para o terreno vizinho que vai tapar a vista ou a luz? Isso retira 20% do valor de revenda num instante. Usa o PDM (Plano Diretor Municipal) como ferramenta de marketing: se sabes que vai nascer um parque ou uma escola ali perto, a tua DD técnica vira o teu argumento de venda viral.
Conselho de Negócio para Investidores Imobiliários : Cria uma Checklist de Auditoria de Investimento padronizada. Nenhum imóvel entra em carteira sem que todos os itens estejam assinados por ti ou pelo teu técnico de confiança.
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"O preço é o que se paga, o valor é o que se recebe."
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