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sexta-feira

O insólito acontece na liquidação do imóvel no dia da escritura!

Escritura de compra e venda de imóveis

O que é a escritura de um imóvel?

A escritura do imóvel é o ato jurídico que formaliza a compra e venda de uma propriedade. É um processo que envolve algumas etapas e documentos, que podem variar de acordo com o tipo de negócio e a forma de pagamento. Formalizada por um documento que comprova a transferência da propriedade de um imóvel de um vendedor para um comprador. Ela é realizada perante um notário ou um representante legal, que verifica a identidade das partes, a legalidade do negócio e a conformidade dos documentos. A escritura também é registada na conservatória do registo predial, para garantir a segurança jurídica da transação.

Quais os documentos necessários para fazer a escritura do imóvel?

Para fazer a escritura do imóvel, é necessário reunir uma série de documentos, que podem variar de acordo com o tipo de negócio (compra e venda, doação, permuta, etc.) e a forma de pagamento (a pronto pagamento, a crédito, etc.). Alguns dos documentos mais comuns são:

📂Documentos de identificação civil e fiscal dos vendedores, compradores e outros intervenientes.

📑Certidão permanente do registo predial do imóvel, que comprova a titularidade e a situação jurídica do imóvel

📖Caderneta predial urbana do imóvel, que comprova a situação fiscal do imóvel.

📑Licença de utilização do imóvel, que comprova a conformidade do imóvel com o uso pretendido. Tendo em conta que o Licenciamento Imobiliário Decreto Lei 10/2024, de 8 de janeiro, veio alterar por completo os licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria, no quadro do SIMPLEX urbanístico.

📋Certificado energético do imóvel, que comprova o desempenho energético do imóvel.

📄Planta do imóvel, que comprova as características técnicas e dimensionais do imóvel.

💷Contrato de promessa de compra e venda (CPCV) do imóvel, se existir, que comprova a intenção e as condições do negócio.

📜Direito de preferência. Antes de efetivar a escritura, o proprietário deve comunicar ao titular do direito de preferência a sua intenção de vender o imóvel, indicando o preço e as condições do negócio. Uma das formas de o fazer é colocar um anúncio online para o exercício de direito legal de preferência, através da plataforma “casa pronta” do IRN1. O titular do direito de preferência tem um prazo para manifestar a sua vontade de comprar o imóvel, que varia conforme o caso. Se o titular do direito de preferência não responder dentro do prazo, ou renunciar expressamente à preferência, o proprietário pode vender o imóvel a outra pessoa.

💰Comprovativo de pagamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), que é um imposto que incide sobre o valor do negócio, caso se aplique.

💸Comprovativo de pagamento do imposto do selo, que é um imposto que incide sobre o valor do negócio e sobre o valor do empréstimo, se houver.

📋Declaração de liquidação do condomínio, se houver, que comprova que o vendedor não tem dívidas ao condomínio.

📋Comprovativo de pagamento da comissão de mediação imobiliária, se houver, que é um valor pago à empresa que intermediou o negócio.

👉A comissão de mediação imobiliária (CMI) é o valor que o cliente paga à empresa ou ao profissional que o ajuda a vender o seu imóvel.

Mas quem tem o dever de liquidar a comissão de mediação imobiliária (CMI)?

Quem deve pagar a comissão de mediação imobiliária é quem tem assinado o contrato de mediação imobiliária com a empresa ou com o profissional, onde ficam estabelecidos os termos e as condições da prestação do serviço, incluindo o valor da comissão.

Ter em atenção este facto, pois Kerocuidados Home, Lda, nos dois últimos investimentos que fizemos, fomos confrontados com este insólito de ter que emitir cheque bancário à agências de mediação imobiliária em causa, estando a nossa empresa na categoria de comprador! Onde quem deve efectuar a liquidação é o vendedor, pois é ele que tem contrato de mediação imobiliária (CMI) assinado com a agência. Não existe problema em o fazer na realidade, desde que fique mencionado/averbado na escritura o facto e que um dos intervenientes (vendedor ou agência) suportem as custas do cheque bancário e o imposto de selo inerente.

📋Distrate bancário com o valor da divida à data da escritura em caso de existir crédito bancário:

O distrate bancário é um documento que comprova o cancelamento da hipoteca sobre um imóvel, quando o crédito bancário é liquidado.
O valor da dívida à data da escritura é o montante que o proprietário do imóvel (vendedor), deve ao banco no dia em que se realiza a escritura de compra e venda. Este valor é calculado pelo banco, tendo em conta o capital em dívida, os juros, as comissões, o imposto de selo, e eventuais penalizações por reembolso antecipado. A liquidação deste valor é da inteira responsabilidade do proprietário/vendedor.

Ter em atenção este facto, pois Kerocuidados Home, Lda, nos dois últimos investimentos que fizemos, fomos confrontados com este insólito de ter que emitir cheque bancário à entidade bancária em causa, com o valor da divida que o proprietário/vendedor tinha em aberto. Não existe problema em o fazer na realidade, desde que fique mencionado/averbado na escritura o facto e que o proprietário/vendedor, suportem as custas do cheque bancário e o imposto de selo inerente.

Estes são apenas alguns exemplos de documentos que podem ser exigidos para a escritura do imóvel. É recomendável estar atento e consultar um advogado, solicitadora ou um notário para obter todos os elementos informativos e contornos processuais necessários para seguir para escritura.

Cada caso é um caso! Pode contar com a nossa ajuda!