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| Eficácia Real |
O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um acordo preliminar, juridicamente vinculativo, através do qual as partes (Promitente-Vendedor e Promitente-Comprador) se comprometem a celebrar um futuro contrato definitivo (Escritura de Compra e Venda).
É Possível Celebrar um CPCV Sem Sinal?
Sim, é perfeitamente possível.
Contrariamente à perceção comum, a lei portuguesa (Código Civil) não impõe a obrigação de entrega de um sinal aquando da celebração de um CPCV. O sinal é uma cláusula acessória, de natureza voluntária, cuja função principal é a de garantia e indemnização pré-fixada em caso de incumprimento.
O Desafio da Vinculação: Como Tornar o Contrato Eficaz?
Num CPCV tradicional, a força vinculativa reside no regime do sinal: se o Comprador desistir, perde o sinal; se o Vendedor desistir, devolve o sinal em dobro.
Quando não há sinal, essa penalização automática desaparece. No entanto, o contrato continua a ser legalmente vinculativo pela mera vontade das partes em celebrar o futuro negócio. O desafio é assegurar mecanismos alternativos para penalizar o incumprimento, tornando a desistência economicamente desvantajosa.
Para tornar um CPCV sem sinal altamente vinculativo e eficaz, deve-se recorrer a três estratégias essenciais:
1. Inclusão da Cláusula de Execução Específica
Para o Promitente-Comprador, esta é a salvaguarda mais importante. A Execução Específica (prevista no Artigo 830.º do Código Civil) é o mecanismo legal que permite à parte fiel exigir, através do tribunal, que a promessa seja cumprida coercivamente.
Ação a Tomar: Deve ser incluída uma cláusula expressa no contrato que NÃO exclua o direito à Execução Específica. Como regra geral, nos CPCVs sem sinal, a Execução Específica aplica-se automaticamente, mas a sua confirmação explícita no texto reforça a intenção de cumprimento.
Implicação: Se o Vendedor desistir, o Comprador pode obter uma sentença judicial que o substitui na declaração de vontade do Vendedor, permitindo a celebração da Escritura.
2. Inclusão de Cláusulas Penais (Penalização Convencional)
Substituir a função de garantia do sinal por uma cláusula de penalização é fundamental para proteger ambas as partes:
Ação a Tomar: As partes devem acordar um valor específico (uma Cláusula Penal) que a parte faltosa terá de pagar à parte fiel em caso de incumprimento definitivo do contrato.
Exemplo: Estipular que se o Comprador desistir sem justa causa, deve pagar 5.000€ (ou outro montante razoável) ao Vendedor como penalização. Da mesma forma, se o Vendedor desistir, deve pagar um valor semelhante ao Comprador como compensação.
Vantagem: Este mecanismo funciona como o sinal, mas sem a necessidade de pagamento inicial, garantindo uma compensação pecuniária imediata e pré-acordada sem a morosidade de provar danos em tribunal.
3. Fazer o Registo do CPCV no Registo Predial
| Elemento | Requisito no CPCV Sem Sinal | Objetivo |
| Forma | Assinatura e idealmente, Reconhecimento Presencial de Assinaturas ( Com acordo de entrega das chaves altamente recomendado). | Conferir maior segurança e autenticidade ao documento. |
| Vinculação | Não excluir o Direito à Execução Específica. | Permitir o cumprimento forçado do contrato em caso de incumprimento do Vendedor. |
| Eficácia Real | Proceder ao Registo do CPCV na Conservatória do Registo Predial | Assegurar que o imóvel não é vendido a mais ninguém e garante a proteção contra eventuais ónus ou encargos |
Em suma, um CPCV sem sinal é um instrumento perfeitamente válido, mas que exige uma elaboração jurídica mais robusta, focada em garantir o cumprimento através da Execução Específica do Contrato e compensar a falta de garantia inicial do sinal através da inclusão de Cláusulas Penais adequadas. Para garantir a eficácia real, o CPCV deve ser registado na conservatória do registo predial.
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